Steuerrecht
Inhaltsverzeichnis
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I. Steuern beim Grundstückserwerb - die Grunderwerbsteuer (IMT) 
Vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages in Portugal muß der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichten.
Die ehemalige Grunderwerbsteuer, SISA, wurde im Zuge der Steuerreform im November 2003 durch die kommunale Steuer für rechtsgeschäftliche Immobilienübertragungen, IMT, ersetzt. Das entsprechende Gesetz (Código do imposto municipal sobre as transmissões onerosa de imóveis) trat am 1. Januar 2004 in Kraft.
Für den Erwerb von landwirtschaftlichen Nutzflächen (prédios rústicos) gilt ein Steuersatz in Höhe von 5%.
Bei städtischen Grundstücken (prédios urbanos), die Wohnzwecken dienen, ist der Steuersatz vom Grundstückswert und von der Art der Nutzung abhängig.
Die Tabellen ändern sich jährlich. Bei Fragen zu den Steuersätzen rufen Sie einfach an!
In den autonomen Regionen, also auf Madeira, Porto Santo und den Azoren, gelten etwas andere Steuersätze als auf dem Festland.
Andere städtische Grundstücke, wie etwa solche mit Bürogebäuden oder anderweitig wirtschaftlich genutzte Grundstücke,
unterliegen einer Grunderwerbsteuer ohne Staffelung in Höhe von 6,5%.
Für Immobilienkäufe durch Offshore-Firmen gilt ein genereller Steuersatz in Höhe von 15%.
Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Fall zu zahlen, da die gesetzlichen Befreiungstatbestände auf
Käufe durch Offshore-Firmen keine Anwendung finden.
2. Neubewertung der Grundstücke
Um zukünftig eine realistische und transparente Einschätzung der Immobilien zu gewährleisten, ordnete der Gesetzgeber eine Neubewertung der Grundstücke an. Die Neubewertung richtet sich nach den Regelungen des Gesetzes über die Grundsteuer (IMI).
Das Gesetz sieht Befreiungstatbestände vor, die vor Abschluss der escritura zu prüfen sind.
II. Steuern für den Grundstückseigentümer - die Grundsteuer (IMI)
Jeder Eigentümer eines in Portugal belegenen Grundstücks hat, unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit und seinem Wohnsitz, die jährliche Grundsteuer an den portugiesischen Fiskus abzuführen.
Der portugiesische Gesetzgeber ersetzte im Zuge der Reform im Jahr 2003 die ehemalige Grundsteuer, contribuição autarquica, durch die kommunale Steuer über Immobilien, IMI. Das entsprechende Gesetz (Código do imposto municipal sobre imóveis) trat ebenfalls am 1. Dezember 2003 in Kraft.
Wie die Steuersätze der IMT sind auch die der IMI deutlich abgesenkt worden: Sie betragen 0,8% für landwirtschaftliche Grundstücke (prédios rústico), für städtische Grundstücke (prédios urbanos) zwischen 0,4 und 0,8% und für städtische Grundstücke, die bereits nach den Regeln des CIMI neu bewertet worden sind, 0,2 bis 0,5% (Art. 112 Nr. 1a-c CIMI).
Um einen schwer zu bewältigenden Verwaltungsaufwand zu vermeiden, wurden zunächst nur neue Grundstücke (neu vermessene oder neu bebaute) neu bewertet. Der neue Wert des Grundstücks wird anhand von sechs Koeffizienten errechnet, die miteinander multipliziert werden: die Baukosten, die Grundstücksfläche unter Berücksichtigung der verschiedenen Bereiche (Gebäude, Hof, Garten etc.), die grundsätzliche Nutzungsart, die Lage, die Qualität, das Alter. Der Wert unveränderter Grundstücke wurde lediglich korrigiert. Mittlerweile gabe es mehrere Neubewertungen.
Auch für die Zahlung der Grundsteuer sieht das Gesetz Befreiungstatbestände vor, die im einzelenen zu prüfen sind.
III. Besteuerung von Mieteinnahmen
Wer als Eigentümer sein Haus vermietet oder verpachtet, ist in Portugal eingeschränkt steuerpflichtig. Sämtliche Einnahmen aus Miete und Pacht unterliegen der Einkommensteuer (IRS). Regelungen darüber finden sich im Código do imposto das pessoas singulares (CIRS).
IV. Besteuerung des Veräußerungsgewinns - imposto de mais-valias
Der Gewinn, den der Eigentümer einer Immobilie bei deren Verkauf erzielt, ist auch für deutsche Staatsbürger, die ihren gewöhnlichen Aufenthaltsort nicht in Portugal sondern bspw. in Deutschland haben, innerhalb einer bestimmten Frist in Portugal zu versteuern (imposto de mais-valias). Ab 2018 kann die Steuererklärung ausschließlich online eigereicht werden. Die Papierform ist vollständig angeschafft worden.
Wie hoch diese Steuer ist, muss im Einzelfall festgestellt werden.
EINBLICK: Entwicklung der Geinnsteuer in den vergangenen Jahren
Mit Inkrafttreten des Gesetzes Decreto-Lei n.o 64-A /2008 vom 31. Dezember (Orçamento do Estado) hat sich die Regelung der Besteuerung von Gewinnen (imposto de mais-valias), die aus Immobilienverkäufen erzielt worden sind, maßgebich geändert.
Mit Urteil vom 26. Oktober 2006 und vom 10. Oktober 2007 stellte der Europäische Gerichtshof (EuGH) fest, dass Teile der portugiesischen Normen zur Besteuerung der Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen nicht mit geltendem Gemeinschaftsrecht vereinbar sind.
Nach der bisherigen portugiesischen Regelung zur Besteuerung der Veräußerungsgewinne muss jeder – in Portugal gebietsansässig oder gebietsfremd –, der durch den Verkauf einer in Portugal belegenen Immobilie einen Gewinn erzielt hat, diesen in Portugal versteuern. Von der Steuer befreit sind die Gewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien, wenn der Veräußerungserlös in den Erwerb einer anderen Wohnimmobilie reinvestiert wird, sofern sich die Immobilie in Portugal befindet (Art. 10 n.o 5a) CIRS).
Gebietsfremde unterliegen einem Einheitssteuersatz von 25%, bemessen auf 100% des erzielten Gewinns (Art. 72 n.o 1 CIRS). Für Gebietsansässige gilt ein progressiver Steuersatz (Höchstsatz 42%), Bemessungsgrundlage sind 50% des Gewinns (Art. 43 n.o 2 CIRS). Gebietsfremde werden damit immer höher besteuert als Gebietsansässige.
1. Urteil des EuGH aus dem Jahr 2006
Am 26. Oktober 2006 stellte der EuGH fest, dass die Regelung zur Reinvestition (Art. 10 n.o 5a) CIRS), welche die Steuerbefreiung davon abhängig macht, dass die Immobilie in Portugal belegen ist, gegen die in Art. 45 und 51 AEUV (vormals Art. 39 und 45 EGV) EG-Vertrag verankerte Arbeitnehmer- und die Niederlassungsfreiheit verstoße. Sie schrecke Steuerpflichtige davon ab, ihren Wohnsitz von Portugal in einen anderen Mitgliedsstaat zu verlegen.
Als Reaktion auf das Urteil trat 3. November 2007 das Decreto-Lei n.o 61/2007 in Kraft, das die Regelung der Reinvestition neu fasst. Art. 10 n.o 5a) CIRS:
5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:
a) Se, no prazo de 24 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal (alterado pelo DL n.o 361/2007 de 2 de Novembro).
Nunmehr sind demnach alle Gewinne aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie von der Steuer befreit, wenn sie in den Erwerb einer Wohnimmobilie fließen, die entweder in Portugal oder in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegt.
2. Urteil des EuGH aus dem Jahr 2007
Mit der steuerlichen Ungleichbehandlung von Gebietsansässigen und Gebietsfremden befasste sich der EuGH dieses Jahr. Am 10. Oktober 2007 stellte er fest, dass die Ungleichbehandlung (Besteuerung von nur 50% des Gewinns mit einem progressiven Steuersatz bei Gebietsansässigen im Vergleich zu einer 100%-Besteuerung des Gewinns mit einem Einheitssteuersatz in Höhe von 25%) nicht mit Art. 63 AEUV (vormals Art. 56 EGV) vereinbar sei, der den freien Kapitalverkehr gewährleiste. Wenn Veräußerungsgewinne von Gebietsfremden höher besteuert würden als Gewinne, die von Gebietsansässigen erwirtschaftet werden, sei für jene eine Immobilieninvestition deutlich weniger attraktiv.
Am 31. Dezember 2007 trat das Gesetz Decreto-Lei n.o 67/2007 in Kraft, das unter anderem Artikel 72 CIRS neu fasste. Art. 72 CIRS lautet nunmehr:
1 - As mais-valias e outros rendimentos auferidos por não residentes em território português que não sejam imputáveis a estabelecimento estável nele situado e que não sejam sujeitos a retenção na fonte às taxas liberatórias são tributados á taxa autónoma de 25%, ou de 15% quando se trate de rendimentos prediais, salvo o disposto no n.o 4.
2 - Os rendimentos auferidos por não residentes em território português que sejam imputáveis aestabelecimento estável aí situado são tributados à taxa de 25%. [...]
4 - O saldo positivo entre as mais-valias e menos-valias, resultante das operações previstas nas alíneas b), e), f) e g) do n.o 1 do artigo 10, é tributado à taxa de 10%. [...]
7 - Os residentes noutro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista interâmbio de informações em matéria fiscal, podem optar, relativamente aos rendimentos referidos nos n.os 1 e 2, pela tributação desses rendimentos à taxa que, de acordo com a tabela prevista no n.o 1 do artigo 68.o, seria aplicável no caso de serem auferidos por residentes em território português (aditado pela Lei n.o 67-A/2007 de 31 de Dezembro)
8 - Para efeitos de determinação da taxa referida no número anterior são tidos em consideração todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora deste território, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes. (aditado pela Lei n.o 67-A/2007 de 31 de Dezembro).”
Das bedeutet, dass Mitglieder der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraumes nicht mehr ausschließlich dem Einheitssteuersatz in Höhe von 25% unterliegen, sondern dass ihr Steuersatz - genau wie bei den Residenten - anhand der Tabelle in Art. 68 CIRS festgelegt werden kann - wenn sie dies wünschen.
Am 18. Januar 2008 folgte der Höchste Verwaltungsgerichtshof Portugals entsprechend dem Urteil des EuGH, dass n.o 2 des Art. 43 CIRS, eingeführt durch Decreto-Lei n.o 442-A/88 vom 30. November, in der Fassung des Decreto-Lei n.o 109-B/2001 vom 27. Dezember, der die Anwendung der 50% Gewinnbesteuerung auf Residente beschränkt, gegen Art. 63 AEUV (vormals 56 EGV) verstoße, weil er nicht auf die Gewinne der Nicht-Residenten aus einem europäischen Mitgliedstaat angewendet werde.
Es bleibt weiterhin unklar, ob die 50% Regelung für Residente auf Gebietsfremde aus einem Mitgliedstaat der Europäischen Union ausgeweitet oder ob sie für Gebietsansässige “gekippt” wird. Letzte Möglichkeit erscheint eher unwahrscheinlich. Dennoch muss die Entscheidung des Gesetzgebers abgewartet werden. Das Gesetz vom 31. Dezember 2007 enthält keine Regelung.
Mit Inkrafttreten des Gesetzes Decreto-Lei n.o 64-A/2008 vom 31. Dezember (Orçamento do Estado) hat der portugiesische Gesetzgeber auch die Regelung zur Gewinnbesteuerung aus Immobilienverkäufen geändert (Einnahmen der Kategorie G).
Die Frist zur Reinvestition des Art. 10.o n.o 5a) CIRS wurde von 24 auf 36 Monate, die Frist des Buchstaben b) von 12 auf 24 Monate verlängert. Die neuen Regelungen gelten für alle Fristen, die zur Zeit laufen oder im Jahr 2009 ablaufen.
Neu ist weiter die Einführung eines Einheitssteuersatzes in Höhe von 5% auf Gewinne, die von Residenten aus Verkäufen von Immobilien erzielt wurden, die der „área de reabilitação urbana, der Zone des städtischen Wiederaufbaus, angehören. Diese Regelung soll den Wiederaufbau und die Wiederbelebung der maroden Innenstädte fördern, ist aus europarechtlicher Sicht allerdings zweifelhaft, da sie nur für Residente gilt.
Mit Decreto-Lei n.o 249/2009, de 23/09, das ab dem 1. Januar 2009 gilt, eröffnet der CIRS Nichtresidenten die Möglichkeit, zwischen dem Einheitssteuersatz iHv. 25% und dem progressiven Steuersatz zu wählen. Mittlerweile wurde der Steuersatz auf 28% angehoben.
Eine Änderung des Art. 43 n.o CIRS, der die 50% Regelung für Residente enthält, sieht das Gesetz allerdings nicht vor.
Das höchste portugiesische Verwaltungsgericht hat jedoch entschieden, dass die 50% Regelung des Art. 43 n.o CIRS auf Nichtresidente auszudehnen sei:
"O n.o 2 do artigo 43.o do Código do IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 442-A/88, de 30 de Novembro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.o 109-B/2001, de 27 de Dezembro, que limita a incidência de imposto a 50% das mais-valias realizadas apenas para residentes em Portugal, viola o disposto no art. 56.o do Tratado que Institui a Comunidade Europeia, ao excluir dessa limitação as mais-valias que tenham sido realizadas por um residente noutro Estado membro da União Europeia."
Zu guter Letzt wurde 2010 auch das Formular zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung entsprechend geändert.
Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde im Rahmen der Reform im Jahr 2003 aufgehoben und teilweise durch die Stempelsteuer ersetzt. Direkte Familienmitglieder, wie Ehegatten, Kinder, Eltern und Großeltern, werden ab dem 1. Januar 2004 nicht mehr besteuert, wenn ihnen das Eigentum an einer Immobilie durch Erbschaft übertragen wird. Bei Schenkungen bleibt ein Steuersatz von 0,8%.
Alle anderen Eigentumsübertragungen unterliegen der Stempelsteuer. Der Wert, auf den die Steuer anfällt, richtet sich nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Der Steuersatz beträgt für den rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb und für Schenkungen 0,8%, für andere unentgeltliche Eigentumsübertragungen, einschließlich Ersitzungen, 10%.
VI. Doppelbesteuerungsabkommen
Die Folgen des Doppelbesteuerungsabkommens werden an dieser Stelle nicht dargestellt. Die Erbschaftsteuer ist vom Doppelbesteuerungsabkommen ausgenommen.
